Mercoledì 23 novembre 2022

La vendita di case ristrutturate da parte di privati

L’articolo 68 comma 1 del Tuir considera redditi diversi “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari” (articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir). Tali plusvalenze sono costituite “dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”. La condizione per l’imponibilità della plusvalenza è che il titolare dell’immobile provveda alla vendita entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, salvo particolari eccezioni.

Per indirizzo consolidato, sono considerate spese incrementative quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo. Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all’immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene.

I costi per la riduzione del rischio sismico, l’efficientamento energetico e la sostituzione degli infissi rientrano quindi tra le spese incrementative deducibili dal prezzo di vendita. In particolare, con la risposta n. 204 del 24 marzo 2021, l’Agenzia Entrate ha chiarito che anche le spese condominiali sostenute attraverso lo “sconto in fattura” per la ristrutturazione di un condominio (di efficientamento energetico e miglioramento sismico) e quelle del singolo condomino per la sostituzione degli infissi interni al proprio appartamento possono essere incluse tra le spese incrementative, sebbene non effettivamente sostenute, avendo contribuito ad aumentare il valore dell’immobile, ed essere quindi dedotte, ai fini del calcolo della plusvalenza della cessione infra quinquennale, dal prezzo di vendita dell’immobile.

Quanto al termine temporale, Agenzia Entrate con la risposta n. 560 del 18 novembre 2022 ha invece chiarito che la cessione di un villino, intervenuta dopo il quinquennio dalla data di acquisto, avvenuta nel 2016, non produce una plusvalenza tassabile in base all’articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir, se è effettuata da una persona fisica al di fuori dell’attività di impresa. Il fatto che due anni dopo l’acquisto siano stati eseguiti lavori di ristrutturazione, terminati quindi nel 2018, è irrilevante ai fini temporali in quanto la data che conta per il computo dei cinque anni, durante i quali il proprietario non deve vendere il bene se non vuole generare una plusvalenza tassabile, è quella dell’acquisto.

DOCUMENTI E SERVIZI IN EVIDENZA:

Atto costitutivo circoli

Non è richiesta una forma determinata né per la costituzione dell’associazione non riconosciuta, né per i singoli contratti di adesione.
Solo quando all’atto della costituzione o della singola adesione vi siano conferimenti di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato, è obbligatoria la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata a pena di nullità (art. 1350 c.c.).

In tutti gli altri casi si può ricorrere all’atto pubblico, alla scrittura privata o anche ad un accordo verbale, purché venga espressa da più persone l’intenzione di svolgere in modo continuativo un’attività di comune interesse e di destinare a tale scopo un’organizzazione e i mezzi patrimoniali necessari.
La costituzione può essere immediata o progressiva.

a cura di: Dott.ssa Cinzia De Stefanis

Costituzione fondo patrimoniale da parte dei coniugi

Il fondo patrimoniale è disciplinato dagli artt. 167-171 del codice civile, che lo definisce come un complesso di beni determinati che realizzano un patrimonio di destinazione.

Questo istituto è stato introdotto nell’ordinamento nazionale con la riforma del diritto di famiglia del 1975, L. 151, andando a sostituire il “patrimonio familiare”, che era disciplinato dall’art. 177 del codice civile.
Esso può essere costituito da uno o da entrambe i coniugi, o da un terzo ed è destinato dal titolare a garantire e soddisfare i bisogni della famiglia.
La soddisfazione di tali bisogni avviene attraverso i frutti, che derivano dall’impiego dei beni costituiti in fondo patrimoniale.
Attraverso questo strumento giuridico i coniugi, quindi, danno vita ad un patrimonio autonomo e separato, costituito per garantire la stabilità economica della famiglia.

a cura di: Dott.ssa Cinzia De Stefanis

Contratto preliminare di locazione commerciale

Secondo l’art. 1571 c.c. la locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo (canone).

Se il contratto di locazione ha ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, viene comunemente definito “contratto di locazione commerciale” ed è disciplinato nel Capo II della L. n. 392/78, che ne regola, in particolare, la durata, la rinnovazione, il rilascio dell’immobile, l’aggiornamento del canone, l’indennità per perdita di avviamento, la sub locazione, la successione nel contratto, il diritto di prelazione e il diritto di riscatto.
Sono, inoltre, applicabili alla locazione commerciale gli artt. 7–11 della stessa L. n. 392/78 in tema di clausola di scioglimento in caso di alienazione, spese di registrazione, oneri accessori, assemblea dei condomini e deposito cauzionale.
La legislazione in tema di locazione commerciale è molto scarna ed è stata integrata da copiosa giurisprudenza di cui, nei limiti della presente opera, si riportano le massime rilevanti.

a cura di: Dott.ssa Cinzia De Stefanis

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